Press about us

22 December 2020
VTB Capital
«КУПИ СЛОНА»: РЕАЛЬНО ЛИ СЕГОДНЯ ПРОДАТЬ ТЦ?

Анна Осипычева, руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью «ВТБ Капитал»

В последние годы развитие онлайн-торговли являлось одним из основных рисков для деятельности традиционных торговых центров, но пандемия COVID 19 расширила этот список. Ограничительные меры, введенные в связи с распространением коронавируса, ускорили трансформацию рынка торговой недвижимости, изменили состав инвесторов, существенно повлияли на спрос на этот класс активов. Тем не менее если участники рынка сумеют адаптироваться к новым условиям и пересмотреть традиционные методы ведения бизнеса, будущее у торговых центров есть.

На текущий момент сектор торговой недвижимости, наряду с гостиничным, больше всего пострадал от последствий COVID 19. Как мы видели, во время первой волны пандемии поток посетителей торговых центров заметно снизился: работали аптеки, продуктовые магазины и те, кто производил товары ежедневного пользования. После снятия ограничений посещаемость торговых центров так и не вернулась на докризисный уровень, на что повлияли не только снижение доходов населения, но и серьезный рост онлайн-торговли. Последнее стало возможным за счет сформировавшейся привычки потребителей и развития инфраструктуры логистики и доставки. Еще сложнее обстоят дела у фитнес-центров, кинотеатров, площадок для детских развлечений: их посещаемость все еще остается на очень низком уровне.

Большинство арендодателей проявили лояльность и предоставили временные скидки арендаторам на период ограничений в работе торговых центров, а по некоторым активам продлили подобные скидки до конца 2020 года. Стоит отметить, что в некоторых успешных торговых комплексах даже наблюдается ситуация, когда собственники намеренно не сокращают вакансию по низким арендным ставкам, предпочитая сохранять более высокий уровень средних ставок аренды в объектах при более высоком уровне пустующих площадей. Они формируют лист ожидания и планируют сдавать освобождающиеся площади более качественным и жизнеспособным арендаторам по ставкам, существенно превышающим уровень таковых для текущих арендаторов с учетом предоставленных им скидок.

Сложно ли сейчас продать торговый центр? Ответ на этот вопрос зависит от качества торгового актива, того, какую динамику операционных показателей он продемонстрировал: вакансия, размер и длительность предоставленных скидок арендаторам, падение и динамика восстановления трафика.

Местоположение и транспортная инфраструктура актива имеют прямое влияние на его качество, которое определяется трафиком посетителей и зоной охвата. Площадь актива также влияет на его ликвидность. Чем больше площадь, тем более ограничен круг покупателей и тем большие требования предъявляются не только к профессиональному управлению активом (facility management), но и к коммерческому управлению объектом (property management), особенно – управлению арендными отношениями. В условиях COVID-19 крупные торговые центры (за исключением ряда знаковых объектов) часто показывают более высокую вакансию и низкие показатели посещаемости, что также снижает их ликвидность в текущих условиях рынка.

Если говорить об интересе к покупке подобных активов, мы видим спрос на небольшие торговые центры – площадью 10 000–20 000 кв. м, с удобной транспортной и пешеходной доступностью и подтвержденным потоком посетителей, недавно построенные либо прошедшие реновацию и модернизацию инженерных систем, с хорошим составом арендаторов, продемонстрировавших устойчивые операционные показатели в условиях COVID-19.

Небольшие ТЦ рядом с транспортными узлами и с широкой зоной охвата в целом показывают лучшую динамику посещаемости относительно центральных крупных торговых центров. Спрос на более крупные торговые активы сравнительно ниже. Это обусловлено как их более высокой стоимостью, так и тем фактом, что, как правило, такие активы обременены банковскими кредитами с высокими показателями LTV (loan-to-value), что может ограничивать гибкость переговоров.

Ключевая сложность продажи актива торговой недвижимости сейчас – это подход к определению его цены. Сформировавшаяся практика, когда цена определяется исходя из стабилизированного уровня чистого операционного дохода, подтвержденного историческими данными, и среднерыночной ставки капитализации сейчас не работает. В текущих условиях инвесторы определяют стоимость продажи актива двумя способами. Первый – это формирование цены на основе операционных показателей 2019 года с учетом определенного уровня дисконта, исходя из текущего уровня вакансии в объекте. Второй способ – это формирование цены по расчетному уровню чистого операционного дохода, исходя из допущения о сдаче вакантных площадей объекта по существующей средней ставке аренды (с учетом предоставленных текущим арендаторам скидок).

В текущих условиях наиболее правильный и разумный подход к продаже торгового центра – это предложение рассмотреть возможность приобретения вашего актива ограниченному кругу конечных инвесторов без выхода на широкий рынок, при этом главным вопросом продолжает оставаться ценообразование активов.

В целом собственники крупных торговых центров, которые успешно реструктурировали свои обязательства по кредитам, предпочитают не выставлять свои активы на продажу или временно приостановить переговоры, ожидая стабилизации на рынке. Возможно, крупные сделки на рынке торговой недвижимости состоятся только в следующем году.

Вероятность продать активы торговой недвижимости, которые находятся на рынке давно или были выставлены на продажу до начала развития Covid 19, очень мала. В восприятии инвесторов ликвидные качественные активы при адекватной цене продаются за разумный срок даже в условиях текущей рыночной конъюнктуры. Несмотря на то что в 2020 году было закрыто несколько сделок с торговыми центрами окружного масштаба, большинство этих сделок – это результат договоренностей, достигнутых до ситуации с распространением Covid 19.

Изменения на рынке коммерческой недвижимости коснулись и географии инвесторов, которая сместилась преимущественно в сторону российского спроса. Если говорить более точно, это российские инвестиционные компании или небольшие фонды недвижимости, которые ограничены бюджетом на уровне 1–2 млрд руб., но предъявляют большие требования к качеству актива и стабильным операционным показателям даже в условиях Covid 19. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в ближайшей перспективе. Для иностранных инвесторов интерес могут представлять знаковые торговые активы, которые в текущих условиях рынка вряд ли будут предлагаться к продаже.

Сейчас мы видим, что пандемия Covid 19 привела к тому, что около половины новых торговых центров в Москве, запланированных к вводу в этом году, будут открыты не раньше 2021 года. Выход новых объектов на рынок в следующем году будет зависеть от возможности собственников обеспечить трафик посетителей и востребованность со стороны арендаторов на уровне более чем 50%. Собственники объектов торговой недвижимости должны будут подтвердить возможность достичь данных показателей до начала операционной деятельности актива.

В долгосрочной перспективе ситуация несколько иная. С одной стороны, в условиях пандемии многие инвесторы заняли выжидательную позицию и отложили принятие решений о приобретении торговых площадей. С другой стороны, у некоторых собственников торговых объектов есть возможность воспользоваться этим затишьем и попытаться изменить стратегию развития с учетом меняющейся ситуации на рынке, чтобы вернуть операционные показатели на прежний уровень.
Corporate Communications VTB Capital