Press about us

Op-ed by Anna Osipycheva, head of commercial real estate at VTB Capital, for RBC Realty

31 May 2020
RBC

Анна Осипычева Новые ниши для инвесторов: рынок офисной недвижимости станет другим


Пандемия коронавируса затронула все отрасли экономики, сферу услуг и, конечно же, наш образ жизни. Введение карантина полностью трансформировало домашнее пространство, теперь это не только место для досуга и отдыха, но и спортивный зал для тренировок, место онлайн-общения с друзьями, интернет-шопинга и, главное, дистанционное рабочее место.

Резкий переход на удаленный режим работы уже оказал значительное влияние на сектор офисной недвижимости. Эти изменения продолжатся и когда сотрудники начнут возвращаться к работе в офисе. Каким же он станет, офис ближайшего будущего, и что изменится в поведении рыночных инвесторов и арендодателей?

Во-первых, новые нормы социального дистанцирования приведут к переходу от традиционного формата open space к более разреженному пространству. Уже сейчас участники рынка при регистрации новых офисов на практике столкнулись с требованиями обеспечить 20 кв. м площади на человека вместо привычных 4–6 кв. м. Вероятнее всего, в офисах будут введены новые правила пользования общественными пространствами, что потребует трансформации привычного обустройства помещений.

Кроме того, значительно изменятся формат и каналы коммуникаций между сотрудниками. За время карантина набрали популярность сервисы онлайн-конференций. Мы ожидаем, что они сохранят свою востребованность и по мере возврата к традиционному режиму работы. Во-первых, часть сотрудников какое-то время продолжит работать из дома, поэтому провести встречу в переговорной с личным присутствием всех участников будет невозможно. Во-вторых, новые нормы, направленные на поддержание социальной дистанции, приведут к тому, что и в офисе сотрудники будут продолжать общаться онлайн. Конференц-связью будет обеспечено каждое рабочее место, а не только переговорные, как было раньше. Также стоит уделить внимание и системе центрального кондиционирования в офисных помещениях. Возможно, потребуется обновление или установка дополнительных модулей фильтрации воздуха.

Изменения затронут и ретейл-инфраструктуру офисных помещений. Ранее для офисов класса А и B+ было необходимо наличие точек быстрого питания, кафе и столовых, сейчас же, как минимум в ближайшем будущем, будет более популярна доставка обедов в офис на рабочее место или точки выдачи готовой продукции.

Новая офисная реальность коснется и условий аренды. Вместо стандартных долгосрочных контрактов сроком на пять — семь лет будут востребованы гибкая аренда и гибкие офисы (flex-office). Рынок аренды станет более динамичным. Многие работодатели будут не готовы инвестировать в отделку офисов, поэтому новым стандартом станут офисные пространства, полностью готовые к въезду арендаторов и оснащенные технологическими и инфраструктурными функциями с возможностью легко трансформировать помещение.

Больше всего изменится спрос на офисы класса B, C и D, которые традиционно арендовали небольшие компании. Многие компании будут отказываться от собственных помещений и использовать формат коворкинга, который также должен будет адаптироваться к нормам работы для обеспечения безопасности сотрудников. Поэтому к концу 2020 года мы ожидаем увидеть спрос на этот тип офисов. Дальнейшая востребованность коворкингов зависит в том числе и от того, смогут ли и сами собственники традиционных офисов предложить форматы гибкой аренды и гибких офисов, способных составить конкуренцию операторам коворкингов.

По нашим оценкам, нормализация уровня вакансии на рынке займет от 12 месяцев. Качественные объекты, офисы класса А с хорошим местоположением смогут оптимизировать загрузку, если адаптируются под новый формат работы. Более того, мы и сейчас наблюдаем интерес как российских, так и иностранных инвесторов к премиальной офисной недвижимости, но на данный момент существуют расхождения между приемлемой стоимостью для инвесторов и ценой продажи, определенной собственниками. Если ожидания обеих сторон найдут некий баланс, то уже в 2021 году мы увидим новые сделки на рынке.

Как и общество, которое постепенно адаптируется к новой реальности, так и рынок офисной недвижимости станет другим, но и арендодатели, и застройщики найдут свою нишу. Повышение инвестиционной привлекательности офисной недвижимости для арендаторов станет возможно за счет модернизации офисов в соответствии с вышеперечисленными факторами, включая техническое оснащение, ретейл-инфраструктуру, новый подход к условиям аренды и предложения готовых офисных решений для арендаторов.

VTB Capital

Federation Tower West, 12, Presnenskaya emb., Moscow, 123100